LE AGEVOLAZIONI PER IL LEASING DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE

• Art. 15, comma 1, lett. i-sexies.1) e i-sexies.2), TUIR

• Art. 1, commi da 76 a 84, Legge n. 208/2015

• Studio Notariato 29.1.2016, n. 4-2016/T

Con l’intento di favorire l’acquisizione della “prima casa” la Finanziaria 2016 ha introdotto una specifica disciplina per il contratto di leasing avente ad oggetto un immobile da adibire ad abitazione principale. Dal punto di vista fiscale, è previsto il riconoscimento, in capo all’utilizzatore, di una detrazione IRPEF del 19% sui canoni di locazione e sul prezzo di riscatto, al ricorrere di specifiche condizioni. Tale agevolazione ha carattere “temporaneo” in quanto trova applicazione dal 2016 al 2020.

L’art. 1, commi da 76 a 84, Finanziaria 2016, oltre a tipizzare il contratto di leasing avente ad oggetto immobili “da adibire ad abitazione principale”, ha introdotto una serie di agevolazioni di carattere fiscale tendenti a favorire la diffusione di tale nuova modalità di acquisto dell’abitazione principale. In particolare il Legislatore, dopo aver tracciato la disciplina civilistica del contratto in esame, ha previsto specifiche agevolazioni fiscali sia in capo alla società concedente che a favore dell’utilizzatore.

LEASING ACQUISTO ABITAZIONE PRINCIPALE: ASPETTI CIVILISTICI

Il citato comma 76 definisce il contratto di leasing finalizzato all’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale, come il contratto con il quale la banca / l’intermediario finanziario iscritto nell’Albo di cui all’art. 106, TUB: • si obbliga ad acquistare / far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore che si assume tutti i rischi, anche di perimento dell’immobile; • mette a disposizione l’immobile per un determinato periodo a fronte del pagamento di un corrispettivo correlato al prezzo di acquisto / costruzione e alla durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene (riscatto) ad un prezzo prestabilito. L’acquisto dell’immobile oggetto del contratto in esame non è soggetto all’azione revocatoria fallimentare ex art. 67, comma 3, lett. a), RD n. 267/42 da parte della procedura concorsuale che interessi eventualmente il cedente dello stesso.

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO

In caso di risoluzione del contratto per inadempimento dell’utilizzatore, il concedente:

• ha diritto alla restituzione dell’immobile;

• può vendere / ricollocare il bene sulla base del valore di mercato, attenendosi “a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore” (ad esempio, pubblicazione di specifici annunci pubblicitari, vendita all’asta, ecc.). Dall’importo ricavato sono sottratti: − i canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione; − i canoni a scadere attualizzati; − il prezzo del riscatto. Se la differenza risultante dalle predette operazioni è negativa, la stessa va corrisposta dall’utilizzatore al concedente. È prevista la possibilità per il concedente, ai fini del rilascio dell’immobile, di agire con il procedimento di convalida di sfratto.

SOSPENSIONE DEL PAGAMENTO

L’utilizzatore può richiedere al concedente la sospensione del pagamento dei canoni in presenza di cessazione:

• del rapporto di lavoro subordinato, esclusi i casi di:

− risoluzione consensuale / per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia / anzianità;

− licenziamento per giusta causa / giustificato motivo soggettivo;

− dimissioni del lavoratore non per giusta causa;

• del rapporto di agenzia / rappresentanza / altra collaborazione che si concreti in una prestazione d’opera continuativa e coordinata, prevalentemente personale, anche se non a carattere subordinato, esclusi i casi di:

− risoluzione consensuale;

− recesso datoriale per giusta causa / del lavoratore non per giusta causa.

La sospensione può avvenire:

• solo una volta;

• per un periodo massimo complessivo non superiore a 12 mesi nel corso del contratto. In tale situazione, la durata del contratto è prorogata per un periodo pari a quello della sospensione. Decorso il periodo di sospensione:

• il pagamento dei corrispettivi periodici riprende secondo gli importi e la periodicità inizialmente previsti, salvo diverso accordo eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo;

• in caso di mancata ripresa dei pagamenti si configura un’ipotesi di inadempimento dell’utilizzatore con conseguente risoluzione del contratto. La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione / spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

LEASING ACQUISTO ABITAZIONE PRINCIPALE: ASPETTI FISCALI

Al fine di agevolare l’acquisto dell’abitazione principale mediante la nuova modalità contrattuale, i citati commi da 82 a 84 prevedono: • una nuova detrazione IRPEF del 19% per i canoni di leasing / prezzo di riscatto; • una serie di agevolazioni relative all’imposta di registro.

NUOVA DETRAZIONE IRPEF PER L’UTILIZZATORE

Con l’intento di equiparare la nuova tipologia contrattuale all’acquisto con accensione di un mutuo ipotecario, sono state aggiunte le nuove lett. i-sexies.1) e i-sexies.2) all’art. 15, comma 1, TUIR, che prevedono la possibilità di beneficiare della detrazione IRPEF del 19% per:

“i-sexies.1) i canoni, e i relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro, e il costo di acquisto a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro, derivanti da contratti di locazione finanziaria su unità immobiliari, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna, sostenuti da giovani di età inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria che non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa; la detrazione spetta alle condizioni di cui alla lettera b);

i-sexies.2) le spese di cui alla lettera i-sexies.1), alle condizioni ivi indicate e per importi non superiori alla metà di quelli ivi indicati, sostenute da soggetti di età non inferiore a 35 anni con un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria che non sono titolari di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa”.

Preme evidenziare che a seguito dell’espresso richiamo a quanto previsto dalla lett. b) del comma 1 del citato art. 15, per “abitazione principale” si intende l’immobile in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. La predetta detrazione è pari al 19% dei canoni e relativi oneri accessori (compreso il maxi canone) e del prezzo di riscatto e spetta a condizione che:

• l’unità immobiliare oggetto del contratto sia adibita ad abitazione principale entro 1 anno dalla consegna;

• il soggetto interessato, all’atto della stipula del contratto:

− abbia un reddito complessivo non superiore a € 55.000;

− non sia titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

La misura della detrazione dipende dall’età dell’utilizzatore per cui ad un soggetto di età:

• inferiore a 35 anni, la stessa è riconosciuta nel limite annuo massimo di € 8.000 per i canoni e € 20.000 per il prezzo di riscatto;

• pari o superiore a 35 anni, la stessa è riconosciuta nel limite annuo massimo di € 4.000 per i canoni, € 10.000 per il prezzo di riscatto.

Relativamente ai predetti requisiti il Notariato, nello Studio 29.1.2016, n. 4-2016/T, rileva che:

• la detrazione relativa ai canoni e quella relativa al riscatto sono cumulabili;

• considerato che la ricorrenza dei requisiti relativi all’età (inferiore o meno a 35 anni) e al reddito complessivo (non superiore a € 55.000) è richiesta all’atto della stipula del contratto di leasing, il successivo superamento di uno di detti limiti non comporta la perdita del diritto alla detrazione. Dovrà essere chiarito se il reddito complessivo va valutato con riferimento al reddito del periodo d’imposta di stipula del contratto oppure al reddito risultante dall’ultima dichiarazione dei redditi del soggetto interessato;

• il requisito della non titolarità del diritto di proprietà su immobili abitativi quale causa ostativa alla fruizione dell’agevolazione prescinde dal luogo di ubicazione dell’immobile. Dovrà essere chiarito se sia ostativa, rispetto alla spettanza dell’agevolazione in esame, la titolarità di diritti reali di godimento e l’eventuale titolarità di una quota di proprietà.

NUOVA DETRAZIONE IRPEF 19% PER CANONI DI LOCAZIONE FINANZIARIA / RISCATTO

• unità immobiliare adibita ad abitazione principale entro 1 anno dalla consegna

• reddito complessivo non superiore a € 55.000 all’atto della stipula del contratto

• utilizzatore non titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa

Utilizzatore età < 35 anni:

19% canoni leasing max € 8.000

19% canoni leasing max € 4.000

Utilizzatore età ≥ 35 anni

19% riscatto max € 20.000

19% riscatto max € 10.000

IMPOSTA DI REGISTRO

Acquisto dell’abitazione non di lusso da parte del concedente Con la modifica dell’art. 1, Tariffa parte I, DPR n. 131/86 è prevista l’applicazione dell’imposta di registro in misura dell’1,50% alle cessioni di case di abitazioni non di lusso:

• effettuate nei confronti di banche ed intermediari finanziari;

• per essere concesse in leasing ricorrendo i requisiti “prima casa”, in capo all’utilizzatore. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate nel corso dell’incontro di inizio anno con la stampa specializzata, ai fini dell’applicazione dell’agevolazione in esame non è necessario che l’utilizzatore destini l’immobile oggetto del contratto a propria abitazione principale. Le imposte ipocatastali sono dovute in misura fissa (€ 50).

Con riguardo alla base imponibile sulla quale calcolare l’imposta dovuta, il Notariato non ritiene applicabile il prezzo-valore con conseguente applicazione dell’imposta al prezzo pattuito indicato in atto.

Nel citato incontro di inizio anno l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’utilizzatore può rendere le predette dichiarazioni nel contratto di leasing (che va quindi registrato unitamente all’atto di acquisto dell’immobile) oppure intervenire nell’atto di acquisto e renderle direttamente in tale sede. Se la cessione ha per oggetto un immobile abitativo, anche da costruire, in tutte le ipotesi diverse da quelle per cui è prevista l’applicazione della suddetta aliquota dell’1,5% (ad esempio, un privato che acquista un’abitazione non prima casa) trova applicazione l’aliquota del 9%. La stessa Agenzia ha specificato che nel caso di contratto di compravendita stipulato per dare esecuzione al contratto di leasing (stipulato ma non registrato e quindi soggetto a registrazione solo in caso d’uso) al quale viene fatto riferimento nell’atto, si verifica un’enunciazione dello stesso ex art. 22, DPR n. 131/86 con il conseguente obbligo di assolvere l’imposta di registro in misura fissa.

Cessione del contratto di leasing da parte dell’utilizzatore

A seguito delle modifiche apportate all’art. 40, comma 1-bis, DPR n. 131/86 è disposta l’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale anche alla cessione, da parte dell’utilizzatore, del contratto di leasing avente ad oggetto immobili ad uso abitativo. In tale ipotesi l’imposta di registro è applicabile in misura dell’1,5% se la cessione ha per oggetto un immobile abitativo non di lusso ed è effettuata nei confronti di un soggetto per cui ricorrono i requisiti “prima casa”.

TRATTAMENTO APPLICABILE AI CANONI DI LEASING

La Finanziaria 2016 non è intervenuta sul trattamento fiscale applicabile ai canoni di leasing. Di conseguenza, va fatto riferimento al regime contenuto nell’art. 10, comma 1, n. 8), DPR n. 633/72 in base al quale i canoni in esame risultano esenti IVA (agli stessi è applicabile l’imposta di registro del 2%). Merita segnalare che la società di leasing potrebbe assumere la qualifica di “impresa costruttrice” e pertanto optare per l’imponibilità IVA con applicazione dell’aliquota del 10% ex n. 127-duodevicies, Tabella A, Parte III, DPR n. 633/72.

DECORRENZA DELLE NUOVE DISPOSIZIONI

Relativamente alla decorrenza delle disposizioni sopra esaminate, il citato comma 84 dispone che le stesse sono applicabili dall’1.1.2016 al 31.12.2020. Dovrà essere chiarito se a decorrere dall’1.1.2021 l’agevolazione sopra descritta viene meno ovvero se la stessa continui per i contratti stipulati fino al 31.12.2020.

Esempio Il sig. Gianni Rossi, di anni 33, con un reddito complessivo pari a € 35.000, in data 1.3.2016, stipula un contratto di leasing per un appartamento cat. A/2 da adibire ad abitazione principale. Il contratto di durata pari a 20 anni prevede: − maxicanone pari a € 32.000; − canoni mensili pari a € 550; − prezzo di riscatto pari a € 24.000. Posto che nel 2016 il sig. Rossi ha versato complessivamente € 37.500 (32.000 maxicanone + 5.500 canoni), lo stesso potrà usufruire nel mod. 730 / UNICO 2017 PF della detrazione IRPEF pari a € 7.125 (37.500 x 19%). Nel 2017 (mod. 730 / UNICO 2018 PF) l’ammontare della detrazione IRPEF spettante risulta pari a € 1.254 (6.600 x 19%). E così via.