LA NUOVA DETRAZIONE IRPEF RELATIVA ALL’ACQUISTO DI UNITA’ IMMOBILIARI PREVEDE INTRODUCE DELLE NOVITA’ NEL PANORAMA FISCALE.
• Art. 1, comma 56, Legge n. 208/2015
Nell’ambito della Finanziaria 2016 è contenuta l’introduzione di una nuova (interessante) detrazione IRPEF relativamente all’IVA pagata per l’acquisto di unità immobiliari residenziali cedute dalle imprese costruttrici. L’agevolazione in esame: – spetta per gli immobili acquistati entro il 31.12.2016; – spetta in misura pari al 50% dell’IVA pagata; – va ripartita in 10 quote annuali di pari importo. Dovrà essere chiarito se l’agevolazione può essere usufruita anche con riferimento alle unità immobiliari acquistate dalle imprese che hanno ristrutturato le stesse.
L’art. 1, comma 56, Finanziaria 2016 ha introdotto un’interessante agevolazione connessa con l’acquisto di unità immobiliari residenziali vendute da imprese costruttrici, con il chiaro intento di incentivare le vendite del comparto immobiliare, riducendo il “peso” dell’IVA in capo all’acquirente.
Il citato comma 56 dispone infatti che:
“Ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, si detrae dall’imposta lorda, fino alla concorrenza del suo ammontare, il 50 per cento dell’importo corrisposto per il pagamento dell’imposta sul valore aggiunto in relazione all’acquisto, effettuato entro il 31 dicembre 2016, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di classe energetica A o B ai sensi della normativa vigente, cedute dalle imprese costruttrici delle stesse. La detrazione di cui al precedente periodo è pari al 50 per cento dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed è ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi.”
In particolare, in caso di acquisto di un’unità immobiliare residenziale di classe energetica A / B, ceduta dall’impresa costruttrice è possibile usufruire di una specifica detrazione IRPEF, pari al 50% dell’IVA relativa all’acquisto della stessa.
AMBITO SOGGETTIVO
Dalla lettura del citato comma 56 si desume che i soggetti che possono usufruire dell’agevolazione in esame sono i soggetti passivi IRPEF (privati).
CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE
Per usufruire dell’agevolazione, l’unità immobiliare deve presentare le seguenti caratteristiche:
• essere a destinazione residenziale. La disposizione in esame non pone alcuna ulteriore condizione. La detrazione spetta pertanto non solo per l’acquisto dell’unità immobiliare “prima casa” ma anche per l’acquisto della “seconda casa”, nonché per quella da investimento (da locare a terzi). Inoltre non assume rilevanza lo “status” dell’unità immobiliare la quale può essere “di lusso” o “non di lusso”;
• conseguire prestazioni energetiche di classe A o B. L’unità immobiliare deve essere acquistata dall’impresa costruttrice in quanto verosimilmente soggetta ad IVA. Dovrà essere chiarito se risulta agevolato anche l’acquisto effettuato dall’impresa ristrutturatrice ex art. 3, comma 1, lett. c), d), ed f), DPR n. 380/2001. Si rammenta, infatti, che le cessioni di immobili abitativi effettuate dalle imprese costruttrici / di ristrutturazione:
• entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione / ultimazione dell’intervento;
• dopo 5 anni dall’ultimazione della costruzione / ultimazione dell’intervento, qualora nell’atto di cessione il cedente opti per l’imponibilità IVA; sono soggette ad IVA (4% abitazione non di lusso “prima casa”, altrimenti 10% – 22%). Dovrà essere inoltre chiarito se l’agevolazione si estende anche alle pertinenze acquistate congiuntamente con l’abitazione.
MISURA DELLA DETRAZIONE
La detrazione in esame:
• è pari al 50% dell’IVA pagata in sede di acquisto dell’unità immobiliare;
• va ripartita in 10 quote annuali.
N.B. La detrazione può essere operata fino a concorrenza dell’IRPEF lorda.
AMBITO TEMPORALE
L’agevolazione spetta per gli acquisti effettuati dall’1.1 al 31.12.2016.
Acquisto unità immobiliare ceduta da impresa costruttrice
detrazione IRPEF pari al 50% IVA pagata
a condizione che l’unità immobiliare sia:
• acquistata entro il 31.12.2016
• a destinazione residenziale
• di classe energetica A o B
ESEMPI DI DETRAZIONI IRPEF SULL’ACQUISTO DI UNITÀ IMMOBILIARI
Esempio 1
Nel mese di febbraio 2016 il sig. Giorgio Giorgi acquista un appartamento cat. A/2 di classe energetica A destinato ad abitazione principale. Si ipotizzi la seguente situazione: – appartamento € 320.000 – IVA 4% € 12.800 Al sig. Giorgi spetta la detrazione complessiva pari a € 6.400 (12.800 x 50%). La detrazione spettante per il 2016 (mod. UNICO / 730 2017) risulta pari a € 640 (6.400 : 10).
Esempio 2
Nel mese di marzo 2016 il sig. Franco Franchi acquista un appartamento cat. A/3 di classe energetica B, non destinato ad abitazione principale. Si ipotizzi la seguente situazione: – appartamento € 150.000 – IVA 10% € 15.000 Al sig. Franchi spetta la detrazione complessiva pari a € 7.500 (15.000 x 50%). La detrazione spettante per il 2016 (mod. UNICO / 730 2017) risulta pari a € 750 (7.500 : 10).
Esempio 3
Nel mese di maggio 2016 il sig. Lorenzo Lorenzi acquista un villino cat. A/8 (immobile “di lusso”) di classe energetica A. Si ipotizzi la seguente situazione: – villino € 640.000 – IVA 22% € 140.800 Al sig. Bianchi spetta la detrazione complessiva pari a € 70.400 (140.800 x 50%). La detrazione spettante per il 2016 (mod. UNICO / 730 2017) risulta pari a € 7.040 (70.400 : 10).
